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白住5年房140回购你真的赚了吗

发布时间:2021-01-08 01:24:23 阅读: 来源:层架厂家

2008年,北京南三环附近楼盘东亚三环推出了“无理由退房”的售房措施。同年7月中旬,郑州的一家开发商推出了“先让利(让利10%)、再保本回购(三年后可将房产以购价118%的价格返售开发商)”的售房措施。

2011年12月10日,位于郑西新城的某大型楼盘,推出“溢价回购、置业无忧” 增值销售策略,成为郑州楼市首个推出购房保障承诺的项目。

2014年5月,杭州城西近郊一楼盘许以"购房者5年后140%原价回购"承诺,据悉背后因为有民营巨头杉杉控股的介入。

6月10日,德信地产携手凯银投资一起宣布:在温州推出"三年无理由120%回购"购房保障计划,为温州市民提供一种全新的住宅销售模式--住宅回购。

房产N年后溢价回购消息让近段时间颇为寂静的房地产圈沸腾了起来,一时间业内人士议论纷纷,点赞的有之,持保留意见的有之。

那么,类似140%回购、免费住五年这样看似“稳赚不赔”的做法是否真的划算呢?静下心来仔细想想,其实也未必。作为购房者,面对的不仅仅是20%、40%的收益这么简单,成本可能完全抵消这些“收益”。

1、固定成本

从购房者的角度算了一笔账,购买新房应缴1.5%-3%的契税,印花税,购房总价的0.05%,房屋维修基金,购房总价的2-3%。交易时二手房要交契税:1%-4%的契税,5.6%的营业税、个人所得税(1%,房产证满5年并且是唯一住房的可以免除),这部分固定成本总和已至少为房价的11.15%。这还不包括装修费(若毛坯交楼)等隐性成本。

2、资金成本

5年期以上贷款基准利率为每年6.55%(现在房贷紧张,以基准利率是否能贷到款还不确定)、首付资金如果拿去投资,按照年利息5%计算,复利还会更高。这样5年的资金成本就在30%以上。

两项成本加起来,就已经超过40%的“收益了”。

没有稳赚不赔的购房

不少专家就指出,稳赚不赔在我们国家的金融体系之内只有一种,那就是银行。除了银行存款以外,没有稳赚不赔这样的话。每年10%的利率虽说是比较合理的利率,并不算很高,对于开发商来讲也有足够的钱可以赚。但是国家并不允许以这种方式对外公开进行集资,开发商承诺将来回购,完全有可能会被国家相关部门认定是一种非法集资,“向不特定的多数人去募集资金”,而一旦变成了非法集资,就意味着合同本身不受保护,购房者最多只能拿回本金,利息将全部罚没。

乍一看这个年回报虽然高于普遍的理财投资回报,但5年后的房价会是怎样的状况呢?即使房价维持在某个相对稳定的区间内,但考虑到人民币可能出现贬值等因素,100万元的房子未来五年可能二手房市场价就不止140万元。当然,房价也存在五年后下跌的预期,不过开发商既然敢放话说能回购,自然也是看准了五年后的市场趋势。而话说回来,真的有人会住了5年之后又折腾一次毅然换房吗?

但在房产走势充满悬疑的当下,刚需还是要买房。既然开发商有信心证明自己的品质,提出“包退房”的承诺,也对5年后的房价走势表示乐观,那购房者给自己的房子签一份“保价协议”,多一份这样的协议就是多一个选择,又何妨呢?

签约就是把风险最小化,保障最大化。如果签了这样的协议,万一房价贬值到50%又急需钱用时,最大的希望是能兑现协议的承诺。所以你需要注意以下两点:

一、需要调查开发商是否具有回购实力以及协议相对人是否为开发商自身。别仅看品牌,很多大开发商打着自己的牌子卖房,但是用于跟购房者签协议的是特别成立的公司——其子公司或以其控股的普通公司,此公司只为这个项目而存在的,但在法律上就是两回事了,其子公司或其控股的普通公司负债,母公司或控股公司一般只对投入的资产负有限责任,而此类项目中,开房商特意成立的公司把房子卖了基本就没有什么固定资产了,赢了官司却无法执行在现实中是常态。

二、需要明确合同条款和内容。一定要留意广告语出现的承诺,类似于“购房三年原价回购”,同时对比较有歧义的话如“回购时间”、“市价”这些模糊概念,最好签订合同的时候,有专业的律师在场。附条件的,明确降价的确定方式;附期限的,明确期限的开始和终止。另外,必须明确的还有交易的价格、款项支付的方式、支付的日期、通知送达的方式、装修、赎楼、担保、税费、违约责任、争议解决等条款。约定得越细,出现争议的可能性就越小,千万别怕麻烦,协议本来就是为争议而准备的。律师还强调,由于和购房者之间无正规的买卖楼房的合同,因此法院在执行的时候难度也很大。

“保值回购”与当下商场常用的“30天内无条件退换”一样,只不过是市场经济下的一个各取所需的新规则,仅此而已。我认为,一个理性的消费者,不会为商场打折或换三倍积分而购买不需要的商品,购房更应如此。

(参考资料:理财周刊,深圳特区报,广州日报)

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